Autor wpisu
Rafał Dowgier
profesor doktor habilitowany nauk prawnych, pracownik Katedry Prawa Podatkowego na Wydziale Prawa Uniwersytetu w Białymstoku; członek Zespołu Eksperckiego ds. Lokalnego Prawa Podatkowego
Osoba fizyczna prowadzi działalność deweloperską. Kupuje na terenie naszej gminy grunty o różnych klasyfikacjach. Skąd brać informacje, że są to grunty przeznaczone pod działalność gospodarczą deweloperską, żeby je prawidłowo opodatkować z najwyższej stawki?
Ogólną zasadą, która wynika z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2024 r. poz. 1151 ze zm.) jest to, że podstawę do wymiaru podatków stanowią dane z ewidencji gruntów i budynków. Reguła ta znajduje także odzwierciedlenie w poszczególnych ustawach dotyczących podatku od nieruchomości, rolnego oraz leśnego. Zatem w tym kontekście żadnego znaczenia nie mają takie dokumenty jak np. plany zagospodarowania przestrzennego, które przewidują określone przeznaczenie dla danych gruntów.
Powyższe oznacza, że punktem wyjścia dla opodatkowania gruntów jest ich klasyfikacja w ewidencji gruntów i budynków. Zasada jest taka, że użytki rolne opodatkowane są podatkiem rolnym, lasy podatkiem leśnym, a pozostałe grunty podatkiem od nieruchomości. Zatem organ podatkowy powinien ustalić właściwą klasyfikację gruntu. Drugą kwestią jest natomiast to, co na gruncie się dzieje. Jeżeli są to bowiem użytki rolne lub lasy, to w sytuacji ich zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej, będą one podlegały opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości wg wysokiej stawki. Jak wskazuje się w orzecznictwie o zajęciu na prowadzenie działalności gospodarczej można mówić jedynie wtedy, gdy dany przedmiot opodatkowania faktycznie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, na którym faktycznie realizuje się czynności powodujące osiągnięcie zamierzonych celów lub konkretnego rezultatu, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (wyrok WSA w Łodzi z dnia 13 stycznia 2026 r., sygn. akt I SA/Łd 625/25). W przypadku inwestycji prowadzonych na gruntach wskazuje się ponadto, że uzyskanie dziennika budowy oraz wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie jest jednoznaczne z rozpoczęciem budowy, a tym samym z wyłączeniem gruntów z użytkowania rolniczego. Natomiast wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę nie musi skutkować uchyleniem celu, w jakim zakupiono grunt oraz dokonanych czynności faktycznych (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 18 grudnia 2025 r., sygn. akt I SA/Go 354/25).
W analizowanym stanie faktycznym należy więc rozważyć, z jakimi gruntami mamy do czynienia. Jeżeli są to użytki rolne lub lasy, to bez względu na to, że posiada je osoba prowadząca działalność gospodarczą, są one opodatkowane odpowiednio podatkiem rolnym lub leśnym, chyba że będą zajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej. W takim przypadku o ich zajęciu na prowadzenie tej działalności będą świadczyły faktyczne czynności związane z inwestycją, np. wytyczenie obiektów na gruncie, niwelacja terenu, ogrodzenie terenu budowy.
Gdy natomiast przedsiębiorca – osoba fizyczna nabywa grunty o klasyfikacjach właściwych dla podatku od nieruchomości, to ich opodatkowanie najwyższą stawką podatku od nieruchomości wymaga wykazania ich związku z tą działalnością w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. W tym zakresie wskazuje się, że należy wykazać faktyczny lub potencjalny związek z taką działalnością. Powinna wchodzić w skład przedsiębiorstwa danej osoby fizycznej. „Nieruchomość staje się elementem przedsiębiorstwa osoby fizycznej lub można ją uznać za związaną z tym przedsiębiorstwem, jeżeli w jakikolwiek sposób jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej (nie jest przy tym objęta podatkiem rolnym albo leśnym) lub - biorąc pod uwagę cechy faktyczne tej nieruchomości i rodzaj prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności gospodarczej - może być wykorzystana wprost na ten cel. Zaś ujęcie nieruchomości w prowadzonej przez osobę fizyczną ewidencji środków trwałych, czy dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, albo też zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących nieruchomości, przesądza o jej gospodarczym przeznaczeniu.” (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 15 stycznia 2026 r., sygn. akt I SA/Gl 928/25).
Organ podatkowy w ramach czynności sprawdzających może wezwać podatnika do złożenia wyjaśnień w zakresie złożonej informacji na podatek od nieruchomości, w ramach postępowania lub kontroli podatkowej może także wezwać go do przedłożenia określonych dokumentów, w tym ewidencji środków trwałych, w której mogą być ujęte grunty.